カテゴリ：アパート経営とは

収益物件(収益不動産）とは①

2006-09-22T02:48:00Z

収益物件とは、毎月一定の賃料収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンション、
テナントビル等のことを言ったり、投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を
指します。
２００２年４月から、いくら預金していてもその金融機関が破綻したら１０００万円までしか払い戻されない
というペイオフが解禁されました。
そうした中、高利回りの収益物件が今、注目されています。収益物件の運営は長い目で見ても安定した
家賃収入を得るための資金運用なのです。 ]]>
●収益物件にはどのような物件がよいか

収益物件は利回りのよい資産運用として物件を購入するわけですから、建物の購入金額があまりに
高くなってしまっては意味がありません。
実際に新築物件と中古物件、どちらが収益物件として良いかを比較してみましょう。

新築物件の場合、物件の購入価格が高額で、建設日数が必要です。
建設中は家賃収入が見込めません。また、新築という付加価値がついているので最初に賃貸に
入る人は多少家賃が高くても入ってくれるかもしれませんが、２回目以降に入る人にとっては、
家賃が高いことは意味がありません。
そうなると家賃設定も安くせざるおえなくなってくるでしょう。

一方、中古物件の場合、物件の購入価格が安くすぐに賃貸できるので、すぐに家賃収入があるという
利点があります。
ただし、リフォームの必要性が生じてくるので、できるだけ内装はきれいな物件を購入した方が良いと
思います。
通常であれば、築１０年前後の立地条件が良いものをオーナーチェンジで買うほうがよいでしょう。

上記のように新築物件と中古物件を比較してみても分かるように、新築を購入するだけの充分な価値と
運用益が見込まれる場合を除いては、中古物件を購入するほうが無難かもしれません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

『収益物件を選ぶポイント』へ

収益物件とは②

2006-09-21T01:45:21Z

●収益物件を選ぶポイント

ポイント１：立地を選ぶ
収益物件の立地（日当たり、眺望、周辺環境）は必ず、自分の目での確認が必要です。
入居者のニーズがそこにあるのか？またターゲットとする入居者にマッチした立地なのかを
吟味することが成功の秘訣になります。　　
収益物件にとってよい立地というのは、JR・地下鉄・電車等の駅から１０分圏内にあるかどうか、
または大きなスーパー、大学、役所、商店街、医療機関等が複合的にある場所。
まずは、ご自分の足で近くの立地をよく観察し、どんな人が行き来しているのか、またその地域の
賃貸物件はどのくらいの賃貸料なのか、不動産巡りをするのも良いかもしれません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　]]>
ポイント２：将来性
購入収益物件近くの、事業予定地、大きな空き地、駐車場をチェックしてみましょう。
将来的に大規模な建設物が建つ可能性があります。
また、近所に地下鉄ができる予定とか敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は、
将来建物の建替時期に新築価格の保証金が入ったり、税金が殆どかからない等のメリットが
ありますので、よく吟味しましょう。

ポイント３：収益性
収益物件を購入する上で大切なのは物件の担保価値よりも収益が持続的に確保できるかどうかです。
たとえば広い道路ではなく狭い道路、所有権ではなく借地権、鉄筋コンクリートではなく木造では
よいなどというふうに、ものの考え方をまったく変えてみることも一つの手でしょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古物件・新築物件の選び方へ

収益物件とは③

2006-09-20T01:17:14Z

●中古物件の選び方

中古物件は利回りだけに目が行きがちですが、目先の利回りに惑わされて投資すると思わぬ
落とし穴に落ちる可能性があります。
まずは土地の購入代と購入後のメンテナンスを考慮して運用する必要があります。
中古物件は価格も新築に比べて安いという利点がありますが、経過年数の問題もあり、老朽化の
心配があります。
中古物件を購入したとしても、購入時には見つけることの出来なかった何らかの手直しや修繕・改善費が
かかり、『こんなはずでは・・・』ということにもなりかねません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　]]> リフォームする際の間取りや段差・出っ張り等のチェック、中古マンションに関してはさらに
エントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場等のチェック、管理システムのチェックも必須です。

最近では中古物件を選ぶ際、不動産コンサルティングに審査して頂くことも出来ますので、
より良いサービスを利用し、一番コンディションの良い収益の上がる中古物件を探しましょう。

また、中古木造アパートの場合、１５年以上経っていれば建物の評価をゼロとして、土地のみの評価で
購入するのも１つの方法です。
新築よりも割安で買える分残った購入資金で内装をリフォームすることができます。

●新築物件の選び方

新築物件は最近の設備に備え、修繕費用は当分かからない等好条件があります。
その反面、高い家賃設定で価格も高いというマイナス面もあります。

新築物件を選ぶ際は、中古物件同様、日当たり、眺望、周辺環境等が重要なのは変わりませんが、
建築予定場所の立地の綿密な調査も重要です。
建設予定地周辺のマンションやビルにひび割れや道路面との不自然な段差が見られないか、
建設予定地の下に地価水脈が走っていたり、水気を多く含んだ土壌ではないかなど、将来的に
建物に大きな影響を与えかねないかを吟味して下さい。

また、新築物件の建設を依頼する場合は、建設会社数社で相見積もりをとるなどして価格比較を
することも大切です。
土地建設価格は妥当か、どこまでの範囲でやってくれるのか？管理はどうなのか？
フォローはどうなのか？など、様々な企業を比較検討して下さい。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

『競売物件とは』へ

収益物件とは④

2006-09-19T13:48:23Z

●競売物件とは

競売とは、裁判所が債務の支払いが出来なくなった人などの不動産を抵当権や金銭の支払いを
命ずる判決などに基づいて強制的に売却し、その売却代金を債務の支払いに充てるための手続き
のことです。
ですので競売物件とは、借金などの担保になった不動産を、裁判所が入札で販売する物件のことです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　]]> 売却できたお金をその金融機関が受け取ることになっています。
裁判所の入札は一見難しそうに思えますが、簡単ではないけれどもそう難しいものではありません。
そしてその最大の魅力は裁判所が「抵当権や差押など」を確実に抹消してくれます。

しかし、実際に利用する人が少ないのも事実です。なぜなら、以下のような理由があるからです。

・住宅ローンが利用できにくい。
・入札の際、入金金額の１０％を裁判所に預け、自分が入札したら一定期間内に
　現金を支払わなければならない。
・競売物件は落札するまでは建物の中は見ることが出来ない。落札したあとに中に入ってみたら
　柱が折れていたり、まだ人が住んでいたりと、実際にトラブルがおきているのも事実です。

競売物件では、土地のみはそこまで安くはありません。建物付きの土地は相当安く出ています。
しかし上記のようなトラブルが予想されるので充分に吟味して下さい。

各裁判所に物件の書類が掲示されています。
１．その物件の権利関係が分かる「物件明細書」
２．その物件の現在の状況を調査した「現況調査報告書」
３．その物件の周辺環境やその評価額などが書かれた「評価書」上記の３点です。

誰でも見ることが出来るので一度ご覧になるのも良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
『収益関連用語集』へ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

収益物件とは⑤

2006-09-19T13:45:20Z

●収益関連用語集

収益物件	毎月一定の賃料収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンション、テナントビル等のこと。
ﾍﾟｲｵﾌ解禁	預金している金融機関が破綻したら１０００万円までしか払い戻されないという取り決めのこと。
借地権	建物所有を目的として土地に地上権を設定し、または土地を賃借する権利をいい、物件である地上権と債権である土地賃借権がある。
地上権	土地の所有者と設定契約をその土地を直接支配し利用することができる権利。土地の所有者の承諾なしで譲渡または賃貸できる。
賃借権	土地の賃貸借契約を締結し、有償で利用する権利。譲渡または転貸する際に土地所有者の承諾が必要。
ﾏﾝｼｮﾝ	一般的に３階以上で構造が鉄筋コンクリート造りや鉄骨鉄筋コンクリート造の建物のこと。
木造	構造耐久に関する主要な部分を木造で造るもの。在来工法とツーバイフォー工法などがある。
利回り	自分が投資した金額に対してくっついてくる金利、すなわち利子の割合のこと。
償却額	契約時に預けた敷金や保証金などに対して解約時に償却されて戻ってこない金額部分のこと。
競売物件	借金などの担保になった不動産を裁判所が入札で販売する物件のこと。 ※ レバレッジ効果・・・少ない資本で大きく動かすこと。

失敗しないために

2006-09-18T20:44:07Z

運用期間の長いアパート経営だからこそ
信頼のおけるパートナー企業の選択が、成功のカギ！

アパート経営をお考えになられる際には、信頼のおけるパートナー企業を
見つけることが一番のポイントになります。
企業の選択は自宅を建てる時と異なり「経営のノウハウ」を持っているか
が重要になります。
アパート建設地の市場調査や入居者のニーズ、収支計画、アフターケア
まで、自分の希望に沿うサービスを提供してもらえる企業なのか、自分で
納得できるまで確認し、判断するようにしたいものです。

]]> ●経営のノウハウを持つパートナー企業を選択する。

賃貸住宅の設計・施工は、マイホームとは根本的に異なり、まず賃貸する
上での経営上のノウハウがないといけません。
しっかりした経営計画をもとに、収支を予測し、また入居者のニーズを
つかんだ設計で、人気のあるアパートを建築することが重要なポイントに
なります。
つまり、建築技術以外にも経営の面まで面倒をみてくれる企業、
例えば「経営のテクニック」「節税の方法」などを経営のノウハウを用意
できる企業が安心できると言えます。

ポイントは・・・市場調査、入居者ニーズ、収支調査・計画

●パートナー企業のサービスを上手に利用する。

アパート経営を提供する企業は、経営計画から設計、施工管理など
一貫したシステムで受注を行っているところが増えてきています。
したがってオーナーとしては、土地や資金を提供することで、後は
全てを管理してくれる仕組みが用意されているのです。
例えば、面倒な入居者探し、契約、集金、クレーム処理など、
オーナーに代わって業務の代行を引き受けてくれるサービスなどが
あります。
また企業によっては、家賃保証システムや維持管理システムもあります
のでアパート経営が初めてで不安だという方でも、こういったサービスを
上手に利用することにより、
安心したオーナーライフを手にすることができます。

●資産価値を長期間保つためには、
　計画的なメンテナンスと行き届いた管理業務も視野に！

日常の清掃、メンテナンスも建物の資本としての価値を維持するために
重要です。
パートナー企業のアフターサービスにも目を向け、建物維持管理業務
（メンテナンス）まで面倒を見てもらえるのか、また必要に応じて改善等の
アドバイスまでもらえることができるかなど、自分の考えるオーナーライフ
と比較して検討することが大切です。